出品 | 虎嗅医疗组
作者 | 陈广晶
编辑 | 陈伊凡
头图 | 视觉中国
看起来毫无关联的房地产，竟在给药企输血。
2018年5月,创立8年的生物科技公司东曜药业，正式运营了其单抗药物研发生产基地。这是东曜药业的二期工程，细胞培养规模达到1.6万升，相比其5年前竣工的一期工程，细胞培养规模扩大了数十倍。该工程设有3条制剂生产线，抗体偶联（ADC）等产品的产线也将陆续上线。此外，基地还预留了产能扩充的空间，总占地面积达到5万平方米。
五年前，该公司走得最快的产品刚刚上三期临床，到2021年底才正式获批，而其主要的自主研发产品ADC药物直到今天仍未获批。
药品还没有获批上市，甚至处于研发早期，能不能成功都不确定，就拿地建厂，东曜药业似乎不是个例，这正在成为中国创新药融资黄金时代的一大特色。
业内人士对此表示质疑，认为房地产是一个“美丽的陷阱”，太早拿地建厂是“不务正业”。“如果用这笔钱来引入新项目，可以增加估值，但用在房地产上有什么用？”毕竟评价一家生物科技公司的实力，看的是研发能力、产品管线，而非资产运作水平。
许多做创新药的生物科技公司拿地建厂，本来想做大型生物制药公司，结果却做了CDMO（CDMO指的是，医药领域定制研发生产，这是一种新型研发生产外包模式。接受制药公司委托，提供产品生产所需的服务，以及提供创新药生产时所需要的工艺流程研发、优化、配方开发和生产服务。），这也引来群嘲——原来生物科技的终点不是大型生物制药公司，而是CDMO。
CDMO可以理解为医药界的“富士康”的模式，从一家创新药企，入局代工业务，这一转变意味着从“甲方”变成“乙方”，为“竞争对手”做代工。他们做得了吗？对方信得过吗？
不过，谁也没想到，这种被“群嘲”的代工业务，反而最先看到回报。到2022年年中，东曜药业利用闲置厂房设备推出的CDMO业务赚了2266万元，同比增幅94%。去年，这一业务收入5369万元，占到该公司总收入的70%以上。
东曜药业的首席执行官兼执行董事刘军，在接受第一财经采访时也坦言，这（CDMO）是公司“现金流的重要保障”。
前不久，与荣昌生物“共享”实控人的CDMO企业迈百瑞递交招股说明书，拟募资16亿元，主要用于“生物医药创新中心及运营总部建设”。这也被指实际上是荣昌生物拆分代工业务上市，来抢传统CDMO公司的生意。
2021年以来，信达生物、君实生物、贝达药业、复宏汉霖等一大批知名生物科技公司也都启动了相关项目。
创新药研发的技术商业化之路道阻且长，且需要大量投入资金，开辟第二条曲线缓解经营压力无可厚非，一些企业等不及资产赚钱，直接卖掉了闲置厂房换现金流。
房地产在创新药辉煌时，远算不上锦上添花的一笔，在资金压力之下，它能成为最后的堡垒，救中国创新药于水火吗？创新药研发真正需要的保障是什么？
做医药界富士康，不得已而为之
过去几年里，中国生物科技公司拿地、建厂的势头令人咋舌。
比如，荣昌生物仅在山东烟台的生产基地就有占地面积105亩，建筑面积16.7万平方米左右，主要覆盖抗体原液、制剂，ADC制剂等的研发、生产、储存。全部建成后，这也将是中国最大的抗体药物生产基地。
百济神州目前已经在广州建了3个生产基地，产能6.4万升，等到第四个生产基地完全建成，总产能预计可以实现12万升，最高可达到20万升，将是中国乃至亚洲最大的生物药生产基地。
三生国健目标产能也有25.7万升；有施一公加持的诺诚健华的生物制药基地也启动了，根据北京昌平区政府官方消息，基地占地面积105亩地，总建筑面积10万平方米。
相比之下，东曜药业只是小巫见大巫。甚至目前仍然没有产品获批的三叶草生物、特瑞思等也都拿地建厂，早早准备下了自主生产的产能。
老牌药企的步子简直是过分谨慎——比如恒瑞医药，生物药产能不到2万升，还是PD-1与其他产品共用。
据虎嗅不完全统计，仅信达生物、百济神州、复宏汉霖、三生国健等12家生物科技公司，现有产能之和已经超过了30万升，超过了国内CDMO头部企业药明生物的规划产能了。
这就够让海外同行艳羡的了。
经过2015年到2021年的投资热潮，全球生物制药投入开始进入冷静期。创新药企业都感受到了寒潮。一直靠烧钱度日的生物科技公司还能坚持多久，如何才能活下去、度过资本寒冬成了行业讨论最多的话题。
实际上，生物制药不是第一次经历资本寒冬了。寒冬里，生物科技公司裁员、降薪，乃至利用自身资源，做一些合同研发（CRO）工作，甚至直接转行做CRO来赚钱供养“亲儿子”都很常见，一点不寒碜，也没什么可调侃的。但是，要说做CDMO，则是他们想都不敢想的。主要是实力不允许。
CDMO与CRO虽然被并称“CXO”，区别却很大。CDMO不仅覆盖药物发现、临床前研究、临床试验等领域，还包含了商业化生产业务。
核心一点需要相当规模产能做支撑，就把绝大部分轻资产的海外生物科技公司拦在门外了。从这个角度看，当年不务正业地拿地建厂，反而是“草蛇灰线，伏脉千里”了。
中国的创新药企真的有这样的远见吗？他们真的有实力做成CDMO吗？还是他们真的热爱房地产？
“这种转变不是主动的，而是被动的。”同写意论坛发起人，科贝源（北京）生物医药科技有限公司董事长程增江博士向虎嗅分析称。
建厂房最热的2015年至2021年期间，也是医药领域投资热情空前高涨的几年。
可以看到，就在二期工程启动的3个月后,东曜药业又拿到了1.02亿美元的B轮融资。这在早期回国创业的医药人看来，简直是天文数字。
“2000年代初，能拿到5000万元人民币的投资，已经非常了不起了。”有早年回国创业的医药人告诉虎嗅，到了巅峰时期，不融到1亿美元都不值一提。
容易忽视的是，当时的大背景是，各地都在兴建生物医药产业园区。据第三方数据机构火石创造统计，自从1999年中关村科技园区成立以来，全国如雨后春笋般冒出了2000多个生命健康相关的产业园区，几乎各地都有“药谷”“生命科技园”“生物医药产业基地”……
各地鼓励药企拿地建厂，不仅价格非常低，还有补贴。比如：在最新发布的某地方文件中，拿地建厂可以拿到的补贴比例达到30%；药品从临床到上市的各个节点，企业都可以拿到奖金，至少200万元，最多5000万元。
另据迈百瑞的招股说明书，当初成立这家公司时，荣昌生物虽然出了大头，所在园区主办方烟台业达也出了4500万元，占到了总注册资本的30%。
“那时候资金充足，拿地也便宜，从投资的角度是增值的。而且当时预期也会比较好，生物科技公司普遍想走大型生物制药公司这条路。”程增江向虎嗅指出。
原本生物科技公司作为初创企业，就是以聚焦研发、在某一细分领域集中发力、研发效率高见长，然而，在资本的疯狂助力下，这个聚焦突破的路线就变了。很多中国生物科技公司想做“大而全”，想成为从研发到生产、销售全能的大型生物制药公司。
在这样的风气下，很多生物科技公司开始攻城略地，在全国建设自己的生产基地，其中不乏产品尚处于早期研发阶段的公司。其产能设计较大，远超当下需求。这种盲目的扩张最终指向厂房的过剩。
果然，当进入创新药领域的投资减少以后，这些已经建好的厂房、大楼反而成了沉重的负担，因为运营、管理都需要钱。“现在利用它来做CDMO，就是把费用中心变成了利润中心。”程增江说。
在此基础上，行业资深人士早就预言，医药界的“富士康”势必会增加。这类公司没有产品获批或者产品供应量消耗不了已有产能，只能为昔日的“竞争对手”提供代工服务。而这一条路，又面临商业模式转变以及代工能力的挑战。
近期就有国内知名生物科技公司相关负责人公开坦陈，之所以要做CDMO，主要是想解决“潜在的富余产能”。
到这里也不难看出，涉足CDMO，虽然是生物科技公司的选择，但是深层次看，并非是能力所至，也非商业模式，而是不得不为之。
房地产是最后的堡垒吗？
但是，成为医药界“富士康”，能解决资金告急的问题吗？
过去几年，全球生物制药确实进入了一个快速发展的阶段。
根据华人抗体协会旗下期刊、牛津大学出版的Antibody Therapeutics10月份刊出的一篇文章，从1986年至2022年6月30日，全球获批的抗体疗法达到162种，这里面还不包括生物类似药和兽用抗体药。
这背后有巨大的产能需求。根据第三方数据机构BioPlan统计，2021年全球生物工艺产能1730万升，相比2018年的1650万升，增长了4.8%。过去25年里，生物制剂的销售额和数量，几乎每年都以12%到14%的速度增长。
作为创新药“淘金”路上的“卖水人”，CDMO也确实是一门好生意。国内龙头药明生物2022年上半年收入达到72.06亿元。另据西南证券数据，同期中国创新药及制剂板块111家企业整体收入2089亿元，平均下来每家收入不到20亿元。
在医药产业链中，CDMO的重要作用之一，就是降低成本，这也是创新药企中途涉足这一领域面临的最大挑战。
“以重组蛋白类发酵来说，每克蛋白费用，好的CDMO可降到60到80美元，很多工厂自己生产需要80到120美元。”
原白求恩医科大学副校长、同写意新药英才俱乐部创始理事长朱迅在同写意一次线上直播中指出，未来CDMO的费用还可能降到40美元、10美元。生物科技公司自建的工厂有没有这个实力？
创新药企做CDMO的初衷既然是想充分利用过剩产能，也往往把服务内容侧重在已有产线上。比如专攻ADC的公司，仍然专攻ADC，专攻抗体药的也还以抗体药为主。未来能否在更多热门技术领域加快迭代，做到“人无我有，人有我优，人优我廉”都还是未知数。
在这一赛道竞争越来越白热化的今天，规模小、人才紧缺、资金和设备都不足，也令同行们不看好生物科技公司所建CDMO的竞争力。
尽管利润很快见效，但生物科技公司分身去做CDMO，多少都是一种短视的行为。以东曜药业为例。从2021年提高CDMO业务优先级以来，这一业务带来了约8000万元的收入，可是其1款生物类似药（朴欣汀）上市后半年，就卖了1.04亿元。
产品上市后，东曜药业的收入增加，结构也发生了改变。
来自：东曜药业2022年中期报告
荣昌生物一款ADC药物license-out，首付款就拿到了2亿美元，未来还有希望拿到24亿美元，可是迈百瑞直到现在最大客户还是荣昌生物。
术业有专攻。这些厂房的建设花费了创新药企几亿甚至几十亿元的资金，但是产出有限。创新药虽然投资巨大，但是一旦获批上市，商业化成功，能够创造的价值也不可同日而语。
同时，做生物科技公司 和做CDMO也有很大的区别，无论是组织架构、人员的思维方式和竞争力所在都有很大的差别，即便是可以做成，也需要相当漫长而艰难的过程。
“固定资产的投资，是个错误的决定。”有创新药企创始人向虎嗅直言。
对于产业园区来说，鼓励药企建厂也不见得是好的选择。邦城（上海）城市规划顾问有限公司的王存刚也撰文指出，工业用地经济效益普遍低下，很多开发区工业用地闲置低效、功能混杂。
而从全国目前80个创新药获批的现状看，这些园区的新药研发效率也是非常低的。除了少数头部园区，大多数园区现状不乐观。
可以说，重注房地产，其实是过去几年，中国创新药发展中，药企和产业园区的双输选择。
虽然中国生物科技公司与其他国家和地区的生物科技公司不完全一样，或许真的有成为大型生物制药公司的潜力，但是，是不是一定要这么早建厂，是不是一定要设计这么大的产能规模，这样的决策是不是分散了企业的“火力”，影响了其后续发展，都是值得反思的问题。
这么看来，与其挣扎，直接卖掉厂房及时止损，也不失为明知之举。
创新药到底需要什么支持？
房地产诚然不是创新药的保障，CDMO也不是一条长久的路，中国的创新药又需要什么样的支持？
创新药研发历来以投入大、耗时长著称。根据第三方研究机构华经产业研究院数据，2019年到2021年，全球新药研发成本平均都在20亿美元以上，所用时间的平均值最长达到7.14年。
数据来自：华经产业研究院，虎嗅制图。
投入如此巨大的人力、财力、物力之后，成功率却非常低。
全球生物技术行业组织BIO、Informa Pharma Intelligence联合QLS发布的报告显示，2011年至2020年的十年间，9704个药物研发项目中，最后经过FDA批准上市的平均成功率约为7.9%。进入三期以后，仍然有近半数的药品会功败垂成，这时候几亿甚至十几亿美元已经投进去了。
这样的发展模式，无论是生物科技公司还是大型生物制药公司，都很难靠自有资金来研发创新药，最需要的支持就是来自一级、二级市场的投资。在投资相对成熟的市场，药企通常用销售利润反馈投资者，下一步的研发投入还是依靠投资。
在中国，投资热情火热的时候，也曾有大量热钱涌入医药领域。2018年4月港股修改18A上市规则以后，至少已有43家创新药企上市。在热情最高时，这些尚未盈利的公司，上市首日平均市值都在百亿港元以上。热情退潮之后，上市即破发已成常态。
而在跌宕起伏的背后，除了支付环节打破创新药“高投入、高回报”闭环所带来的幻灭，来自产业的投资比例偏低，主要靠金融资本支撑，难以陪伴创新药渡过难关也是主要原因。
医药型的企业，上市融资风险巨大。通常来说，一个新药完成所需要的投入不是小企业能承受的，并且医药研发周期长，这个难度远高于一些做人工智能技术的企业。
一些大药企做新药研发，可以不完全靠资本市场融来的钱，还有自有资本。不过，中间风险一样很大，一期临床二期临床都成功了，三级临床失败的还有很多。
美国的资本市场愿意给这样的医药创业企业机会，原因是一旦成功，市场巨大。但在中国这种情况几乎不可能发生。
从第三方研究机构华经产业研究院的数据上看，创新药在中国医药市场上的销售收入占比仍然很小。2016年时只有7%，到2021年刚刚达到11%。不过也可以看到，未来其红利将逐渐释放。中国创新药市场前景广阔。
数据来自：华经产业研究院，虎嗅制图。
从这个角度讲，当前这个时期，对于懂创新药的产业资本来说，正是一个好的投资机会。在热情冷却，很多资本按兵不动的时候，还有创新药完成融资。据第三方分析机构医药魔方统计，2022年1至5月的536起医药健康领域融资项目中，创新药占到了34%仍然是最热门的领域。
在这场大“抄底”中，有没有谁能“意外”拿到下一代“药王”，也是值得期待的财富故事。
除此以外，在政策上，也期待新的突破。
2015年国家药监局拉开了药品审评审批制度改革的序幕；两年后，中办、国办正式发文鼓励药品医疗器械创新；2018年，创新药进医保终于实现常态化——每年一谈……
这些标志性事件之后，中国创新药确实获得前所未有的支持，部分热门产品甚至出现了内卷。
不过，目前国产创新药中，还是鲜有First-in-class（首创新药）、best-in-class（同类最优），连me-better（改良模仿）也少之又少。大量的me-too（模仿），甚至是不如模仿的“me-worse”新药不仅卷得投资人、研发者无利可图，更浪费了大量的资源。
这种现象固然与中国创新药起步晚有直接的关系，但是也与缺乏支持和必要的土壤脱离不了干系。
南京应诺医药科技有限责任公司董事长郑维义博士告诉虎嗅，在人才培养，基础研究与产业的互动，研究型医院的建设，以及支付问题等方面，都需要从政策到落地执行有全面突破。
在研发的源头上，整个新药研究中，角色的分工应该是怎样的？企业在国外是创新药研发的主体，国内想让科研院所做新药，是本末倒置了。“科研院所最应该做的，是为创新药做基础研究和技术方面的储备”。这些也是中国在First-in-class药物研发领域有所突破的基础。
在最后一环，如何给予创新药合理的定价，形成可以撑起创新药发展体系的支付方式等等，也都是值得思考的问题。
低谷往往是酝酿反弹势能的绝佳机会。在这一阶段能实现怎样的突破，也决定了未来中国创新药发展的高度。而兜底的保障，也是重中之重。
北京大学国家发展研究院学术委员会主任、北京大学全球健康发展研究院院长刘国恩曾多次在公开演讲中提到，在世界知识产权组织《2021年全球创新指数》报告中，瑞士和瑞典是创新指数最高的两个国家。
他援引瑞典企业与创新部长接受采访所说的话，指出鼓励创新的“三大秘籍”，除了构建诚信社会，还有性别上的公平之外，就是在教育、医疗以及最低社会保障方面增加投入。
特别是“最低社会保障”。刘国恩说：“创新是有巨大风险的，所以政府要为创新者兜底，让他们不至于卖房子，不至于砸锅卖铁。”这是让人们有勇气创新。
从某种意义上讲，这也许才是创新药研发者，乃至所有创业者最后的堡垒，是他们随时东山再起的底气所在。